In de statuten van een woningcorporatie is opgenomen dat het bestuur bevoegd is om tot en met een bedrag van € 907.560,43 overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen te sluiten. Dit bedrag betreft de totale som aan verplichtingen die de woningcorporatie door een overeenkomst tot het kopen van registergoederen op zich neemt. In deze statuten is voorts bepaald dat het bestuur bij overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen die voornoemd bedrag te boven gaan, de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht (RvT) nodig heeft.

Goedkeuringsbesluit aankoop landbouwgrond

De woningcorporatie heeft in 2008 een drietal percelen landbouwgrond voor € 45,- per m2, derhalve resulterend in een bedrag van in totaal € 1.043,235,- (“de Koopsom”) gekocht. Deze koop is door de RvT bij besluit ( “het Goedkeuringbesluit “) goedgekeurd.
Bij deze transactie heeft een aannemersbedrijf namens de woningcorporatie bemiddeld bij de koop van de percelen landbouwgrond. De woningcorporatie en het aannemersbedrijf zijn overeengekomen dat het aannemersbedrijf voor de bemiddeling een vergoeding van afgerond € 809.000,- (“de Vergoeding “) zou ontvangen. Deze Vergoeding heeft de woningcorporatie voldaan. Daarnaast zijn de woningcorporatie en het aannemersbedrijf overeengekomen dat de woningcorporatie de op de percelen te ontwikkelen bouwproducties als eerste aan het aannemersbedrijf zou aanbieden (“de Bouwclaim “). In 2012 heeft de woningcorporatie aan het aannemersbedrijf medegedeeld dat zij de percelen aan een derde verkoopt en dat deze derde de Bouwclaim niet overneemt.

Goedkeuringsbesluit niet voor Vergoeding en Bouwclaim

Enkele maanden later heeft de woningcorporatie aan het aannemersbedrijf geschreven dat de afspraken over de Vergoeding en de Bouwclaim nietig zijn en heeft zij het aannemersbedrijf gesommeerd om tot terugbetaling van de Vergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, over te gaan. Het aannemersbedrijf is niet overgegaan tot terugbetaling van de Vergoeding, waarna de woningcorporatie een procedure tegen het aannemersbedrijf is gestart. De woningcorporatie stelt dat de RvT geen goedkeuring heeft gegeven voor de Vergoeding en de Bouwclaim en dat deze afspraken daarom dienen te worden vernietigd. Het aannemersbedrijf heeft hierop gereageerd door te stellen dat de Vergoeding een onderdeel van de Koopsom vormt, omdat de koopprijs per m2 eigenlijk € 74,10 bedroeg. Volgens het aannemersbedrijf zijn partijen overeengekomen dat een deel van de koopprijs van € 74,10 per m2 rechtstreeks aan het aannemersbedrijf zou worden betaald. De Bouwclaim vormde volgens het aannemersbedrijf eveneens een onderdeel van de Koopsom.

Vergoeding wel onderdeel Goedkeuringsbesluit

In eerste aanleg heeft de rechtbank geoordeeld dat de Vergoeding wel, maar de Bouwclaim niet een onderdeel van de Koopsom vormde. De woningcorporatie kon zich niet verenigen met deze uitspraak en ging in hoger beroep. In haar arrest van 19 september 2017 moest het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch zich buigen over de vraag of de Vergoeding en/of de Bouwclaim onderdeel uitmaken van de Koopsom en dus wel of niet voor vernietiging in aanmerking komen. Het gerechtshof heeft overwogen dat in de notariële leveringsakte, de koopovereenkomst, het Goedkeuringsbesluit en de interne grondexploitatieberekeningen van de woningcorporatie een koopprijs van € 45,- per m2 wordt genoemd. Uit die stukken blijkt dan ook niet dat partijen een hogere koopprijs per m2 zouden zijn overeengekomen. Het aannemersbedrijf is er echter in geslaagd om met behulp van getuigenbewijs aan te tonen dat koopprijs per m2 eigenlijk € 74,10 bedroeg en dat partijen zijn overeengekomen dat hiervan € 45,- per m2 aan de verkoper van de percelen zou worden betaald en dat het restant aan het aannemersbedrijf zou worden voldaan. Het gerechtshof heeft mitsdien geoordeeld dat de Vergoeding inderdaad een onderdeel van de Koopsom betreft en dat het goedkeuringsbesluit van de RvT.

Opmerkelijk aan dit arrest is dat het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, ondanks de inhoud van de stukken waaronder het Goedkeuringsbesluit, heeft geoordeeld dat de Vergoeding een onderdeel van de Koopsom betreft. In het Goedkeuringsbesluit is de RvT van een koopprijs van € 45,- per m2 uitgegaan. De goedkeuring die de RvT heeft verleend ziet mitsdien op een bedrag van in totaal € 1.043,235,-. Desondanks is het gerechtshof van oordeel dat de verleende goedkeuring ook op de Vergoeding van afgerond € 809.000,- ziet.